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多城租購同權保障出爐 租購失衡問題有望破局
[摘要]
雖然距離7月20日全國租賃試點城市名單公佈僅過去1個多月,但已有9個試點城市公佈瞭方案或通過審議。除此之外,還有北京、上海、無錫等城市通過多舉措助力租賃市場發展。同時,多地提出“購租同權”,從落戶、入學,向醫療、就業、社保等更多社會福利領域拓展。專傢認為,全國樓市租購失衡問題有望破局。
雖然距離7月20日全國租賃試點城市名單公佈僅過去1個多月，但已有9個試點城市公佈瞭方案或通過審議。除此之外，還有北京、上海、無錫等城市通過多舉措助力租賃市場發展。同時，多地提出 購租同權 ，從落戶、入學，向醫療、就業、社保等更多社會福利領域拓展。專傢認為，全國樓市租購失衡問題有望破局。
9個試點城市已發佈方案
繼2016年國辦39號文之後，今年住房租賃市場再獲重大政策利好，7月20日住建部會同八部門聯合發佈《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，並將廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批試點城市。雖然距離這份試點城市名單公佈僅過去1個多月，但記者梳理發現，廣州、杭州、成都、鄭州、沈陽、成都等9個試點城市已發佈方案或介紹瞭方案的主要內容，各地均著力加強承租人權益保障。多地提出 購租同權 ，從落戶、入學，向醫療、就業、社保等更多社會福利領域拓展。
從各地方案看，培育租賃市場是各方案著重體現的，內容主要集中在以下幾個方面：
機構化、專業化、規模化成為各試點城市培育租賃市場的重要手段。不少城市將租賃企業培育數量進行量化考核。如，沈陽到2020年住房租賃業務的企業要達到50傢。武漢要求在其兩大開發區新增租賃住房7000間，試點企業不少於20傢。
在供應主體方面，國有企業受到前所未有的鼓勵。成都要求到年底要組建3至4傢國有住房租賃公司。廈門提出要扶持國有企業做大做強住房租賃業務。業內認為，一方面國企可發揮引領、帶動作用，穩定市場租金；另一方面有利於國企盤活閑置和低效的廠房和商辦用房，為市場增加租賃房源。
多城租購同權保障出爐
據中原地產研究中心最新統計數據顯示，近一年多時間裡，已有近30個省市出臺瞭有關住房租賃市場的政策內容。一個多月前，廣州就承租人子女就近入學提出 租購同權 。隨後，包括不在試點12城內的北京、無錫等地也發文明確承租人子女就近入學的權利。
如南京提出，非本市戶籍承租人持已備案的房屋租賃合同可作為合法住所證明，申領居住證；本市戶籍承租人子女，按照南京市學前、義務教育階段招生入學政策接受教育。同時，逐步實現購租同權，特別是在義務教育、基本醫療、計劃生育、公共衛生、健康促進、基本養老、就業服務、住房保障和公積金提取等方面。
沈陽甚至還為購租同權的實現設置瞭時間表。沈陽規定，2018年12月底前，持有居住證的承租人按規定在就業扶持、住房保障、養老服務、社會福利、居委會選舉、人民調解員選聘以及隨遷子女入學、參加中考等方面享受公共服務和便利，實現購租同權。
成都雖未明確提出 購租同權 ，但也提出要讓承租人住的更安心，明確要引導城鎮居民通過租房解決居住問題，符合申領居住證條件的居民憑房屋租賃合同備案憑證可申請辦理居住證，居住證持有人按規定享受公積金、義務教育、醫療衛生等基本公共服務。
如此來看，租購同權絕非狹義的概念，而將逐步覆蓋到社會保障的方方面面。
增供給 將抑制房租過快上漲
增供給 是加快發展住房租賃市場的大前提，官方的這一 加法 操作體現在兩個方面：一是增加租賃市場的房源數量；二是同步擴充租賃主體的類型，即房源類型。
為多渠道籌集租賃房源，廣州采取瞭直接增加租賃用地投放和盤活存量兩種形式。首先，以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例後，由競價轉為競自持租賃住房面積；其次，允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。
武漢則采取瞭按比例配建租賃住房的方式增加供給，在中心城區商業、辦公密集區域周邊或者工業園區、產業園區集中區域，選取合適新房，按比例(為10%-20%)配建租賃住房。
在擴充租賃主體方面，鄭州提出，要發揮國有住房租賃企業的引導作用，2020年前，國有租賃平臺企業持有的住房租賃房源將占全市增量的20%左右。
南京則為新型租賃主體的培育設置瞭具體目標，2017年，國有規模化住房租賃企業不少於推薦14傢，民營和混合所有制試點企業不少於4傢，房地產經紀機構試點不少於2傢；同時還將成立住房租賃管理聯盟。
隨著更多更靠譜的租賃房源入市，將對房租的過快上漲起到一定抑制作用。 安居客房產研究院首席分析師張波表示。
信用紅黑名單等手段加強監管
針對杭州住房租賃交易服務平臺，有兩個體系值得期待：首先是評價體系，租賃主體可在租前、租中、租後，進行多維度、多階段互評，包括買賣雙方對經紀人服務的評價、租客對房屋狀況和房東的評價、房東對租客收房以及繳費行為的評價等；其次是信用體系，信用好的房東會獲得更多租客青睞，信用好的租客不僅能免押金租房，還有可能按月繳納房租。
不僅是杭州，成都、南京等地同樣提到瞭信用體系建設。
比如，成都就將在全市統一的住房租賃交易服務平臺中，搭建各類住房租賃市場主體的信用管理特價體系，設置 紅名單 和 黑名單 制度，通過公示形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。
無獨有偶，南京也要求健全住房租賃企業、中介機構和從業人員信用 紅名單 、 黑名單 分類管理制度，將信用記錄納入信用信息共享平臺。對誠實守信、規范經營的租賃主體，優先享受優質服務和支持政策；對存在違規行為的中介機構，將其納入租賃平臺黑名單，對外公示，對嚴重失信主體實施聯合懲戒。
在業內來看，信用評價體系能讓之前的不可能變為可能。 在一個互聯網信用查詢體系建立後，按月繳納租金模式才能推進，甚至可以免租金。或者說，承租人可以靈活采取不同的租金支付方式，大膽引入按揭租房模式。
如此來看，租購同權絕非狹義的概念，而將逐步覆蓋到社會保障的方方面面。
購租同權，就是通過政策引導來提高租房者待遇，最終達到維護租賃關系穩定的目的。 中原地產首席分析師如是說。
輕租重售 的狀況將改變
據中原地產研究中心最新統計數據顯示，近一年多時間裡，已有近30個省市出臺瞭有關住房租賃市場的政策內容。專傢認為，我國住房租賃市場改革大幕已經拉開，房地產市場長期以來 輕租重售 的局面將得到改變。
分析師認為， 對樓市調控來說，建立購租並舉的住房制度，不僅是房地產長效調控的機制之一，長遠來看，還能減少非理性購房需求，避免房地產市場大起大落。
業界普遍認為，目前，房地產業正從單一 拿地賣房 模式，向出售與持有運營並舉時代過渡。 可以預計，未來三年將是自持物業入市的集中期。面對規模化的 售轉持 ，開發商必須提升輕資產運營能力。 龍湖冠寓品牌總經理邵俊建議，應加快推進符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金試點。
光宇吐樓市介紹：
劉光宇，安傢新媒體主編，資深房地產評論人，12年房地產媒體從業經歷。2016年度頭條號、企鵝號房地產領域自媒體10強。
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